潘慧嫻：地產沒有霸權？

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「地產霸權」一書自面世後引起香港各界熱烈討論, 有共鳴者為數不少, 心存感激之餘, 亦盼望各有心人持續討論, 集思廣益, 務求尋找到改革不公義制度之可行方案, 為大眾市民後代建立一個可安身立命之健康社會。

剛得悉《信報月刊》最新一期有一篇評論「地產霸權」之文章, 載有中文大學王澤基教授之評語, 現試續點回應, 若有錯漏之處, 敬請各壇友補充或指正。

首先我想鄭重聲明一點, 寫書之原意純在引起社會關注制度及公共政策上有欠公義之處, 實話實說, 絕無挑動港人仇富仇商之意, 甚至書名的中文譯本 (英文原著名稱為 「Land and the Ruling Class in Hong Kong」), 我亦無份參與訂定, 祇由出版商全權決定。 英文書名直譯為: 「土地與香港之統治階層」, 係指土地在財權結合中所擔當的角色。書中亦有指明: 「按香港目前的情況, 如果政府不採取補救行動, 糾正土地及房屋政策所帶來的問題, 該受責備的應該係政府, 而不是大地產商」(Pg. 192)。

至於中文書名變成街知巷聞的潮語, 及該書所引發的巨大迴響, 是我始料不及的! 當然, 是非曲直的判斷, 每個讀者心中自有一把尺, 非我所能控制, 我亦從無奢望要說服所有人。

現就上述文章評語作答如下:-

第一, 文章作者(抑或王教授?)說一手樓市場祗佔總樓房買賣市場少數, 而二手市場則佔八成之多, 故地產商不可能霸佔市場云云。

答: 記憶中, 書內並沒有用過 「霸佔」之類的言語, 最常用的詞彙包括 「決乏競爭」、 「土地壟斷」、 「財富及經濟集中」、 「市場門檻高」、 「缺乏公平競爭法」、 「市場影響力被濫用」等等。 此外, 眾所周知, 一手市場的訂價, 直接影響二手價, 故其影響力並不在其佔總體市場份額, 而係在其牽引市場價格之力量; 二手價升, 又轉而推動一手樓。亦正基於此原因, 大地產商不惜用盡八寶去營造市場氣氛, 以發揮其市場引導及操控能力。在 「擠牙膏」之銷售技倆下, 續批加價就可順利進行。

第二點, 文章作者(抑或王教授?)指觀乎新加坡及馬來西亞發展商也能在香港從事地產業, 足證地產市場門檻不高。

答: 如果作者/王教授係指信和集團和嘉裡集團, 不知他是否知道黃廷芳家族及郭鶴年家族在原居地本來也是頂級富豪呢? 如非因他們財力雄厚, 也無可能越過入場門檻。 另一點要提的就係過江龍亦看準了香港政府奉行高地價政策, 參與此行業之風險相對不高, 才會放膽大展拳腳。

第三點，王教授指香港地產業祗佔GDP之5 percent, 對香港經濟影響不足掛齒。

答: 相信王教授係抽用政府統計處之本地生產總值036列表內的「地產」項目的百份比。 (連結: http://www.censtatd.gov.hk/hong_kong_statistics/statistical_tables/index_tc.jsp?subjectID=12&tableID=036)

我的疑問係, 他為何撇開與地產業相關之「專業及商用服務」項目, 以及顯示物業租金的「樓宇業權」項目? 如果計入此兩項目, 則所佔GDP百份比會提升至25 percent, 這還未計入「建造」項目中樓宇建造所佔成份(列表中並無分拆細數)。

我曾在Hong Kong Journal 發表 「Hong Kong's Land Policy: A Recipe for Social Trouble」一文 (連結: http://www.hkjournal.org/archive/2011_spring/3.htm), 當中就提到由1980 至 1995, 地產物業與相關金融服務佔每年本地生產總值, 平均為29 percent, 數據源自美國之土地政策學術權威Lincoln Institute of Land Policy 之研究報告。

同文亦指出, 「Between 1970 and 1996, land revenue (land premiums, annual rent, rates and property tax) accounted for, on average, 33% of annual government budgets.」 資料來源為Civic Exchange. 政府慣性過份依賴賣地及相關收入, 這是高地價政策欲罷不能的深層原因; 當然, 若要改革, 則非大幅修改稅務系統不可, 同時停止將賣地收入硬性撥入Capital Works Reserve Fund, 現時香港已毋須不斷地大興土木, 將收入改為投放於改善教育質素、安老、全民退休保障上, 相信有助於改善人民生活質素, 而且這是比較有效地解決貧富懸殊和改變單元化經濟的方法。

第四, 王教授指香港地產商沒有暴利, 而且有十幾間地產商經營, 無可能壟斷。

答: 龍頭地產商有否暴利的問題, 答案在Forbes 每年世界富豪排名榜, 年年佔據香港榜首的非李嘉誠、郭氏兄弟及李兆基莫屬！無可能壟斷? 近期投得大型貴重地皮又非他們的集團莫屬!

正如Henry George 曾指出, 「Since no more land can be produced, its exclusive ownership creates a primary condition of monopoly: the existence of barriers to entry.」邱吉爾也曾說: 「Land monopoly is not the only monopoly, but it is by far the greatest of monopolies – it is a perpetual monopoly, and it is the mother of all other forms of monopoly. Unearned increments in land are not the only form of unearned or undeserved profit, but they are the principal form of unearned increment, and they are derived from processes which are not merely not beneficial, but positively detrimental to the general public.」

第五, 王教授說, 地產商囤地成本相當高, 利息負擔沉重, 故囤地並不划算。

答: 大地產商所囤積者乃是用微不足道農地價錢買回來的大片大片新界未經開發之所謂「生地」, 根本毋須融資, 故沒有沉重利息負擔(在低息環境衹有輕微opportunity cost)。 坐著土地為的是要等基建上馬, 到交通及配套設施完善後才向當局申請改規劃(zoning)和改地契, 屆時才需為補地價融資, 補地價一經批出, 新地契有說明建築期限條款, 與拍賣地之地契一樣, 逾期建成樓宇要付罰款。 所以地產商不會囤積此類「熟地」, 但會囤積起好的商場作收租用途, 從而操控零售業租金市道, 係百物騰貴的根源。

林行止：造地何如獅子山 成功鋸箭劏房客

【信報轉載】
一、「年近歲晚」，傳統上本地新聞不多，那從打開廿四小時的電視頻道，不少已成明白黃花的新聞仍「照讀如儀」可見；不過，在這些「舊聞」中，有一項「事關重要」，不會過時，應予一談。

香港「近年大幅減少填海」製造土地，據說是當局向環保份子讓步的結果；筆者的看法是，環保意識當然在攷量之中，不過它被用為粉刷門面的色彩而已，實際上是 特區政府俯順地產商的要求，不填海造地，土地供應的速度追不上需求，土地有價樓宇天價的物業市道遂不會逆轉，既得利益階層的厚利因而有保證。

政府力保物業市道欣欣向榮的環境，當然有其道理，那便是已屬普通常識的藉高地價收入以實庫房進而令低稅率及簡單稅制得以保持。為達此目的，政府不但不積極 進行甚至放棄填海，亦不在未開發的三成土地上動腦筋。行政長官參選人梁振英批評當局不開發現成土地，是「缺乏全局觀及長遠規劃」，並非無的放矢；然而，梁 氏本人的「全局觀及長遠規劃」又如何？他似應進一步說明。

到了去周三，經過長期規劃研究後，發展局提出大規模填海造地計劃。特區政府估計到二○三九年—距離「五十年不變」期滿只有八年—香港人口將達八百九十餘 萬，在無法壓抑人口增長的前提下，當局不得不籌思增闢住宅用地。根據政府的估計，應付上述人口增幅的居住問題，香港需要額外約一千五百公頃土地，而這些土 地可從填海獲得。發展局因此提出二十五個「可攷慮的填海造地選址」，作公眾諮詢，希望在本年中達成共識，選出「約十個可行選址」以進行填海。特區政府現在 的施政似乎都假民意之名而行，機場興建第三條跑道固要取得港人共識，如今填海亦要靠民意選址。特區政府優薪厚祿的專業決策官員是幹什麼的!?

雖然發展局作出了不少並不十分清晰的說明，比如「五個選址所涉土地面積，由一百至一千五百公頃（長洲南）不等（且別說什麼「五個人工島共填海最少逾三千五 百公頃」），筆者的理解是其中一個選址可「造地」一千五百公頃，已符合二○三九年需要「額外土地」的要求，既如此，為什麼不集中力量推介、說服公眾同意開 發這個「選址」，豈非一了百了，省了港府和市民多少時間和精力。難道當局有意填出比「額外」需求更多的土地以壓抑樓價？

負責填海的土木工程拓展署將採取以「人工島」、「連島」、「人工海岸綫」及「天然非受保護海岸綫」等方式「造地」，這種種方法，在外行人看來很複雜且高難 度，但拓展署肯定已掌握了所需的技術；不過，填海造地的經濟成本似頗昂貴，以十多年前東涌及赤鱲角機場填海造地成本共達二千多億港元看，如今填海造地，加 上這十多年來的通貨膨脹，新填地成本當更可觀！從另一角度看，在十個選址進行—即使不會重複而是分期進行—填海工程不但會造成生態環境大變、交通紊亂，在 目前的就業情況下，還得引入大量外勞，為社會製造更多「額外」困難。愈來愈近二○四七年，因而衍生很多必須處理的政治和社會問題，已加重了政府的行政負擔 及政治攷慮，再加上填海造地帶來的困難和困擾，政府應付得來嗎？如果手忙腳亂，又有什麼消極後果？

大規模填海或製造人工島，當然有助提高GDP增長，但就土地利用的經濟效益，似乎開發「未開發的三成土地」更為實際可行；在筆者看來，政府利用新界農地特 別是開發獅子山，似更符合環保意識、成本效益以及把城市規劃完善化，同時將人口移徙衍生的問題減至最低（要把人口遷至新填地〔新市鎮〕，配套工作甚多，投 資既巨且非易事）。由於機場早搬遷，啟德舊址的發展計劃已定期進行，舊機場肯定不會重新啟用，因此應好好利用已不對航線構成威脅的獅子山及放寬九龍城、九 龍塘及相關地區的物業高度限制，那豈不是更有經濟效益?!筆者對香港地質並不了解，惟從獅子山的英文名Lion Rock（Hill）看，其堅如岩其高僅如小丘（最高一千六百二十四呎〔四百九十五公尺〕、太平山一千八百一十一呎〔五百五十二公尺〕），似是不錯的建築 地盤；而汲取開發太平山的經驗，獅子山的開拓可以有更佳更周全的規劃（包括不破壞瞻望九龍的獅子雄姿並保留望夫石〔Amah Rock〕原型），交通網更完善、不同高度的物業均有「開揚景觀」（太平山的發展規劃遠勝英屬直布羅陀，獅子山的規劃應比太平山優勝）……，加以可把九龍 與新界打成一片，奠下二○四七年後九龍與北鄰深圳融成一體的基礎，真是前途無限，發展局何以在多種「造地」規劃中不加上開發獅子山？

二、特區政府的物業政策，秉承前朝遺意，似乎可用「鋸箭法」概括之。過去那些有礙觀瞻的木屋和寮屋，「漫山遍野」，成為港人之痛、特區污點，為了打造國際 都會的外觀，政府遂興建各種公屋，同時把那些破壞香港形象的「違章建築」徹底清除；如今山邊木屋寮屋早成陳迹，可是政府屋宇容不下大部分無瓦遮頭的港人， 他們惟有成為面積數十呎的劏房租客！木屋寮屋居民「上樓」，香港人的居住問題看似紓解了，但實際困難似乎比前更多，這等於說箭鏃被政府鋸掉，但箭頭深入肌 里且其對身體的傷害不斷惡化。

鋸掉箭鏃之後，政府本來對劏房現象欲理不理（市區重建遠遠趕不上需求），但劏房接二連三發生大火燒死住客的悲劇引起國際注目，有損政府苦心經營的國際都會 形象，當局才發善心，決定推出「填海造地」計劃；但此事如何進行，才開始「諮詢民意」（特區政府真是非常民主！），意味動工之日未有期而於新填地建設新城 鎮之日遙遙無期（也許說在遙遠的將來才恰可）。換句話說，在未來一段不短的日子，等待「上樓」及等待改善居住環境的劏房租戶，還得繼續在這個繁榮旺盛紙醉 金迷的國際都會中過其社會低層的悲慘生活！沒想到讀番書飲洋水的特區大官於有意無意間把國故《厚黑學》於人不知鬼不覺間活學活用地把之融入政策之中！